Galvanize Climate Solutions модернизирует здания для снижения выбросов и получения прибыли

Бывший банкир Goldman Sachs Group Inc., возглавляющий подразделение по экологически устойчивой недвижимости миллиардера Тома Стейера, нацеливается на сделки, которые, по его словам, остались без внимания инвесторов, напуганных антиэкологической риторикой администрации Трампа. Джо Самберг, который руководит коммерческим подразделением Galvanize Climate Solutions LLC с момента ухода из Goldman в конце 2022 года, отмечает, что политическое и культурное давление заставляет многих управляющих инвестициями сокращать ресурсы и внимание к вопросам устойчивого развития и климата. Однако его компания не отступает, а, напротив, использует возможности, которые другие игроки упускают.

Самберг уверен, что значительную прибыль можно получить, покупая и модернизируя энергонеэффективные здания, а затем продавая их с премией. Подразделение недвижимости Galvanize уже приобрело три объекта промышленной логистики и планирует инвестировать 1,85 миллиарда долларов в приобретение и модернизацию еще нескольких объектов в течение следующих трех лет.

Экологически устойчивая недвижимость как инвестиционная стратегия теперь сталкивается с совершенно иной политической реальностью по сравнению с периодом администрации Байдена. Дональд Трамп, называющий изменение климата обманом, использует свой второй президентский срок для разрушения экологической политики, включая субсидии на солнечные панели, которые напрямую влияют на рынок недвижимости.

Новая политическая реальность оказала охлаждающий эффект на экологическое финансирование в США. Банки и управляющие активами массово покидают климатические альянсы, а разговоры об устойчивых инвестициях заглушаются пропагандой нефти и газа, выраженной в лозунге Трампа «бурим, детка, бурим».

Самберг подчеркивает, что подход Galvanize не идеологический, а ориентированный на прибыль. Компания покупает неэффективные объекты, модернизирует их и зарабатывает деньги. Однако стратегия должна быть безупречной и продуманной. Хотя Самберг не раскрывает деталей текущих сделок, Galvanize ранее заявляла, что фокусируется на инвестициях в недвижимость в Нью-Йорке, Нью-Джерси, Калифорнии, Мэриленде и Массачусетсе. В городах и штатах с местными нормами энергоэффективности другие инвесторы также начинают видеть возможности в экологически устойчивой недвижимости.

Например, в Нью-Йорке компания Alloy Development планирует построить жилой небоскреб в центре Бруклина, который значительно превзойдет городские и государственные стандарты энергоэффективности и станет самым высоким зданием такого типа в мире. По словам Джареда Делла Валле, архитектора и генерального директора Alloy, строительство с учетом высоких стандартов устойчивости не намного дороже, но требует более сложного процесса.

Колин Курци, руководитель отдела строительной политики в RE Tech Advisors, компании, помогающей клиентам снижать углеродный след в недвижимости, отмечает, что около 10 юрисдикций, включая Нью-Йорк, Бостон и Сиэтл, установили обязательные цели для владельцев недвижимости, включая штрафы за несоблюдение.

Galvanize инвестирует в замену систем, работающих на ископаемом топливе, на тепловые насосы, а также в установку солнечных панелей для резервного питания в случае сбоев в электросети. Самберг утверждает, что использование научного подхода для анализа зданий и их систем позволяет экономить средства. Например, на одном из объектов, приобретенных Galvanize, была обнаружена неисправная солнечная установка, которую планировали демонтировать. Однако специалист из команды по науке и технологиям, имеющий докторскую степень по физике, выяснил, что проблема заключалась в инверторе, и система была восстановлена. В первый год эксплуатации компания ожидает получить около 300 тысяч долларов дохода от этой установки.

Около 75% коммерческой недвижимости в США было построено более 25 лет назад и приближается к концу срока службы. Некоторые владельцы откладывают модернизацию, направленную на повышение энергоэффективности, из-за высоких уровней вакантности после пандемии и повышенных затрат на заимствования. Другие опасаются расходов на экологическую модернизацию, а многие инвесторы остаются настороженными в отношении рисков гринвошинга. В результате рынок коммерческой недвижимости остается недостаточно инвестированным, а здания с неэффективными энергосистемами продолжают использоваться.

Самберг отмечает, что в США множество таких «устаревших» объектов. Люди готовы платить больше не за здания с нулевым уровнем выбросов, а за более эффективные и качественные объекты. Бен Эванс, федеральный директор по законодательным вопросам в US Green Building Council, выражает обеспокоенность тем, как политика Трампа, направленная против экологических инициатив, а также потенциальные тарифы на алюминий, сталь и китайский импорт, повлияют на строителей, застройщиков и строительные компании. Если цены вырастут, это может охладить инвестиции.

Закон о снижении инфляции, подписанный бывшим президентом Джо Байденом в августе 2022 года, значительно улучшил налоговые льготы для энергоэффективных зданий. Такие меры пользовались двухпартийной поддержкой, но теперь существует риск того, что новая администрация захочет отменить некоторые из этих стимулов.

Тем временем США демонстрируют лучшие результаты в области устойчивости зданий по сравнению с Европой. За последние пять лет интенсивность энергопотребления в офисных зданиях США снизилась на 20,2%, тогда как в ЕС — на 18,3%. Это связано с тем, что Европа больше полагается на регулирование для ограничения выбросов, а США — на стимулы для привлечения инвестиций.

Команда Самберга, ориентированная на рынок США, ставит цель достичь 100% снижения операционных выбросов в своем портфеле, модернизируя здания в течение трех лет после приобретения и продавая их с прибылью в течение пяти лет. Если цель не будет достигнута, компания потеряет экономические стимулы.